פסק-דין בתיק עמ"נ 36294-03-11

ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז 8100/10 מיום 3.2.2011, שבה דחתה הועדה ערר שהגישו המערערים על שומה מכרעת של היטל השבחה, שניתנה ע"י השמאי מר מנחם מלוכנא.

הערעור עוסק בשאלת יישום עע"ם 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (לא פורסם, 25.9.2008) על חישוב היטל השבחה על זכויות שניתנו חלף פיצוי בגין "הפקעת יתר", שנעשתה מכח תכנית איחוד וחלוקה.

רקע

1.                  מכח תכנית פת/11/179 שפורסמה למתן תוקף ביום 3.6.2009 (להלן "התכנית החדשה"), הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה 331 בגוש 6371, ששטחה היה 10.4 דונם וייעודה חקלאי  ( "המקרקעין") שני מגרשים: מגרש 1101/02 שייעודו למגורים, ושטחו 1,718 מ"ר, ומגרש 1101/3 שייעודו למגורים, ושטחו 489 מ"ר. עניננו בשומת היטל ההשבחה על מגרש 1101/2.

2.                  מכח הסכם קומבינציה התחיבה המערערת 1 לשלם את היטל ההשבחה.

3.                  מר מנחם מלוכנא מונה שמאי מכריע בין הצדדים, והשומה שהוציא ביום 25.4.2010 היא "השומה המכרעת" נשוא הערר והערעור.

טענות הצדדים

4.                  המערערים טוענים כי חיוב בהיטל השבחה על רכיב הפיצוי שבהקצאת המקרקעין מבטל את הפיצוי או לפחות מפחית אותו, ועומד בסתירה להלכת בראון, שבה קבע בית המשפט העליון כי נטילת מקרקעין בחלק גדול מ-40%, גם אם לא נעשתה בדרך של הפקעה כי אם בגדר איחוד וחלוקה - מחייבת בתשלום פיצויים כהפקעה.

המשיבה סבורה שהחישוב שנעשה עולה בקנה אחד עם הקביעה בפס"ד בראון.

השומה המכרעת

5.                  השמאי קבע כי ההשבחה מחושבת על חלק עליית השווי של המקרקעין מעבר לשווי של כל החלקה כחקלאית. אילו הופקעה כל החלקה החקלאית, לא היתה השבחה, והפיצוי היה מחושב על השווי כחלקה חקלאית. ואילו כאשר מדובר בתוספת שווי הנובעת מן התכנית החדשה החלה על המקרקעין - השווי הנוסף חייב בהיטל השבחה, שאם לא כן יהיה בכך משום כפל פיצוי.

לפי חישובי השמאי המכריע שווי הקרקע החקלאית היה 6.068 מליון ש"ח, ואילו שווי המגרש 16.15 מליון ש"ח. תוספת ההשבחה 10,081,260 ש"ח, ולפי האמור יש להטיל היטל השבחה על ההשבחה כולה.

הואיל שהערעור מתמקד בסוגיה זו, אין צורך לפרט את החלטת ועדת הערר שקבלה את עמדת השמאי המכריע. אמנם המערערים סבורים כי הועדה לא דנה בשאלות האמיתיות שהועמדו להכרעתה, אך אין בכך מאומה, משצומצם הערעור לכלול את השאלה שלעיל בלבד.

הלכת בראון

6.                  הלכת בראון אינה קובעת את אופן חישוב היטל ההשבחה. למעשה, כלל אינה עוסקת בכך, כי אם בעקרון שלפיו נטילה בדרך של איחוד וחלוקה מחייבת בפיצוי כנטילה בדרך של הפקעה, ולפי אותם כללים, והפיצוי יכול להיות גם בהעלאת שווי המקרקעין באמצעות התכנית המתקנת.

כב' השופטת נאור מתייחסת אמנם לשאלת השווי, אך זו אינה לב הדיון. ניתן ללמוד את דעתה בשאלה שלפני, מדבריה בפסקה 15 בפסק הדין: "אולם, מה יהיה הדין במקרה בו עקב הגדלת אחוזי הבניה, למרות שהשטח האופקי קטן ב-50%, ערך המגרש דוקא עלה? האם גם אז יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי? תשובתי על כך בשלילה." וכן בפסקה 18 סיפא, מקום שבית המשפט מתייחס לאפשרות של פיצוי כפול המתעלם מאחוזי הבניה המוענקים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

הכרעה

7.         השאלה הדורשת ליבון היא מעורבת: עובדתית ומשפטית. המערערים הפנו להכרעות שמאים אחרים, הסבורים כי בנושא משפטי עסקינן, ומושכים ידם ממנו. גם אם כך הדבר, במסגרת ערעור מנהלי זה שוב אין ספק שיש להתיחס לטענות המשפטיות שבבסיס עמדות הצדדים.

8.         מכח הלכת בראון ניתן להקיש לענייננו מנושא השפעת הפקעה על היטל השבחה. סעיף 4(6) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 קובע כי "הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק זה, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת השבחה של אותם מקרקעין";